Trendy

Czy budujemy więcej, niż potrzebujemy?

Jednym z obrazów, które utożsamiamy z postępem, jest widok żurawi górujących nad placem budowy nowego kompleksu wieżowców. Z drugiej zaś strony te same wieżowce, opuszczone, symbolizują schyłek. Widok pustych budynków jest coraz bardziej powszechny w miastach na całym świecie — deweloperzy zwiększają podaż, ale popyt maleje na skutek zmiany modelu pracy. 

Na długo zanim rozpętał się huragan Harvey, niewynajęte przestrzenie były w Houston prawdziwą plagą: niemal jedna piąta biur, zajmująca łącznie 4,4 mln metrów kwadratowych, stała pusta — to najwyższa wartość w całych Stanach Zjednoczonych. W Waszyngtonie wskaźnik powierzchni niewynajętych jest obecnie najwyższy od 25 lat, a w Szanghaju nawet największy budynek Chin ma problem ze znalezieniem najemców, ponieważ firmy zaciskają pasa w obliczu spowolnienia gospodarczego.

W najnowszym opracowaniu „Global Market Perspective” firma JLL, świadcząca usługi doradztwa w zarządzaniu nieruchomościami, stwierdziła, że choć w pierwszym półroczu 2017 r. rynek wynajmu nieruchomości nadal działa prężnie, bliżej końca roku wskaźnik powierzchni niewynajętych wzrośnie, zwłaszcza w USA i Azji.

Firma Cushman & Wakefield świadcząca usługi na rynku nieruchomości postawiła pytanie, w którym wskazała potencjalną przyczynę tej sytuacji: „czy budujemy więcej niż potrzebujemy?”.

„Na całym świecie obserwujemy zakrojony na niespotykaną dotąd skalę boom na budowę biurowców. Do końca 2019 roku do użytku ma zostać oddane ponad 65 mln metrów kwadratowych powierzchni” — informuje firma. „Oznacza to, że w ciągu najbliższych trzech lat powstaną zasoby biurowe o metrażu równym sumie powierzchni wszystkich biur w pięciu miastach — Waszyngtonie, Dallas, Londynie, Singapurze i Szanghaju”.

W świetle dążenia wielu firm do zwiększenia wydajności lokali biurowych zjawisko to wydaje się raczej osobliwe. Już w 2013 roku magazyn Forbes doniósł, że firma ubezpieczeniowa Aetna zrezygnowała z biur o powierzchni 250 000 metrów kwadratowych, dzięki czemu osiągnęła oszczędności rzędu 78 mln USD rocznie. Decyzja ta wynikała z faktu, że 47% z 35 000 pracowników firmy korzystało z elastycznej powierzchni biurowej.

Aecom, firma świadcząca usługi doradztwa budowlanego, zauważa: „W podstawowych godzinach pracy średnio 40% stanowisk pracy jest puste, a firmy i tak muszą płacić za tę niewykorzystaną przestrzeń”.

Przestrzenie współdzielone bez stałych stanowisk „pozwalają ograniczyć metraż kosztownych nieruchomości udostępnianych pracownikom, a jednocześnie zapewniają wystarczająco dużo miejsca, by mogli czuć się swobodnie” — donosi magazyn The Economist.

Felietonista agencji Bloomberg, Lionel Laurent, dodaje, że przynajmniej w Londynie „Coraz bardziej zauważalna obecność branży technologicznej w stolicy sprawiła, że stosunkowo prostą koncepcję dobudowywania kolejnych wieżowców wypiera wyścig po najmodniejsze, najbardziej inspirujące pod względem architektonicznym miejsca pracy rodem z Doliny Krzemowej (jak na przykład przypominająca latający spodek siedziba firmy Apple w San Francisco). Jednocześnie borykające się z trudnościami finansowymi banki upychają pracowników w nowych lokalach, by zamiast prowadzić wiele biur, zmieścić wszystkich w jednym. Obie tendencje pozostawiają za sobą puste nieruchomości”.

Savills, firma świadcząca usługi doradztwa na rynku nieruchomości, poinformowała latem tego roku, że „rozwój branży powierzchni biurowych z obsługą rewolucjonizuje rynek tradycyjnych nieruchomości komercyjnych”.

W wyniku działania wszystkich tych tendencji rynek nieruchomości komercyjnych stoi na granicy zmian strukturalnych, gdyż mobilność pracowników sprawia, że znaczna część tradycyjnych powierzchni biurowych nie spełnia ich nowych potrzeb i jest niewydajna. Coraz więcej osób pracuje zdalnie przynajmniej przez część tygodnia, dlatego firmy, niezależnie od rozmiaru, będą musiały wybrać: albo będą płacić za niewykorzystane biurka, albo ograniczą przestrzeń stałych powierzchni biurowych i postawią na bardziej elastyczne rozwiązania.

W artykule opublikowanym niedawno w magazynie Harvard Business Review Diane Mulcahy, autorka pozycji The Gig Economy, stwierdziła, że bezpośrednie koszty utrzymania tradycyjnych biur są wysokie, a typowa amerykańska firma wydaje rocznie na powierzchnię biurową ponad 12 000 USD na pracownika. „Trudno wskazać przypadek firmy, która uzyskuje zwrot z inwestycji w powierzchnię biurową, a jeszcze trudniej byłoby znaleźć jakąkolwiek firmę, w przypadku której ten zysk byłby znaczny” — dodaje Mucahy.

Wzrost na rynku generują nie firmy oferujące tradycyjne biura na wynajem, lecz przede wszystkim dostawcy współdzielonych powierzchni biurowych. Z witryny Bisnow poświęconej nieruchomościom komercyjnym dowiadujemy się, że jakikolwiek „wzrost wskaźnika przestrzeni wynajmowanych wynika w dużej mierze z kultury współdzielenia przestrzeni, która błyskawicznie rozprzestrzenia się w branży”. Elastyczne powierzchnie biurowe stanowiły ponad 7% powierzchni wynajmowanej w Londynie w ciągu ostatnich trzech lat, co stanowi wzrost z poziomu 1–3%, jaki obserwowaliśmy przez większość poprzedniej dekady. Gwałtowny wzrost zaobserwowały też takie miasta jak Paryż czy Berlin.

„Przedsiębiorstwa coraz częściej eksperymentują z nowymi rodzajami i formami przestrzeni i wprowadzają je do swojego portfolio. Rośnie też udział ogólnodostępnych lub współdzielonych powierzchni w ofertach firm” — informuje JLL.

W świetle tego firma Cushman & Wakefield wnioskuje, że „patrząc z tej perspektywy, być może wcale nie budujemy za dużo. Może świat w końcu udoskonala swoje zasoby biurowe, wreszcie dając wynajmującym to, czego naprawdę oczekują”.

Ponieważ jednak ulepszenia te zbiegają się ze znacznymi zmianami w sposobie korzystania z biur przez pracowników, stanowią rzeczywiste zagrożenie dla starszych biur niższej jakości. Takie przestrzenie nie są w stanie sprostać nowym potrzebom pracowników — a bez tego nie przetrwają.